快到年底了，站在这个节点上说
今年无论是从楼市调控发布的频率、还是强度，都当的上是政策大年
据不完全统计，仅上半年全国180多个省市就出台了超过360条
对于购房者可以说是迎来史上最宽松的购房条件
为什么说最宽松，还是因为今年的调控力度都足够大
比如房贷利率的下调
今年以来5年期以上的LPR经过三次下调，10月已经下调至3.60%
不少地方的房贷利率甚至一举破“3”，创下新低纪录
但没想到的是，下调还不到半个月的时间， 全国就有多个城市传出要回调房贷利率的消息
史上最低房贷利率短暂停留了之后又开始 上调
哪些城市在上调房贷利率，而这背后又有什么更深的原因
01
广州、杭州等多个城市房贷利率“逆势”上调
我们简单盘点一下全国上调房贷利率的城市， 广州、杭州、苏州、珠海、长沙、佛山、武汉 等都榜上有名
平均上调幅度在5至20个基点之间
来源： 整理自网络，仅供参考
而在全国这么多城市中，曾经房贷利率出了名最“卷”的
就是广州
广州的新房房贷利率不仅是一线城市最划算的，甚至低于一些二三线城市
于是10月21日，当LPR下调25个基点后，多家银行首套房贷主流利率降到3%左右
来源： 整理自网络，仅供参考
根据数据整理的部分银行房贷利率来看，甚至 有好几家银行的房贷利率出现2.65%-2.85%的情况
低房贷和新政策都收到成效，广州房地产市场肉眼可见的回暖
但很快，2字头的房贷利率没持续多少，就上调了
11月6日下午官方宣布，自11月7日起广州地区主要商业银行或统一调整房贷利率，各家银行商业房贷利率按接近3%执行
二线热门城市也出现同样的情况
比起只调了一次的广州，杭州则更加急迫，在11月上调了两次房贷利率
这还得从今年上半年的杭州政策调控说起
今年5月31日，《浙江省调整优化个人住房贷款政策》通知发布，杭州首套房贷利率调整为LPR-70BP，而此前为LPR-20BP
这一次性就减了0.5个百分点
于是当今年10月21日，LPR降到3.6%之后，杭州的首套房贷利率就自动下调为
3.6%-70BP=2.9%
不过杭州2字头的时代只维持了半个多月
从11月8日起，杭州首套房贷利率从2.9%上调至3.0%，二套房贷利率与首套保持一致
随后11月30日，又再次调整到不低于3.1%
我们来做个简单的计算题，看看 杭州11月两次利率调整后，房贷到底会涨多少
假设在杭州 商业贷款200万，等额本息贷款30年
也就是说短短20来天，同样200万的贷款金额， 月供就上涨了约216元，总还款利息增加近8万
所以在11月29日，房贷利率调整前一天的晚上
杭州多家门店都出现 密集赶签的情况， 当天的二手房网签量为490套，达到今年二手房单日网签量最高值
当然，在 各大热门城市经过连续多次上调之后
最终首套房贷重回“3字头”
调控是手段不是目的
其实大家都知道房贷利率不仅代表一时的还款金额
更重要的是背后相关的房产市场、以及银行、金融市场
02
为什么房贷利率要调整回到3%
其实从调整的城市名单不难发现，基本都是热门的一二线城市
而说到回调的第一个重要原因
是因为商业贷款利率几乎快要和公积金形成“倒挂”了
我们先来看看这些年公积金贷款利率情况
截止到今年10月，商贷利率和公积金利率已经非常接近，相差仅0.75%，不足一个百分点
这是自2002年以来，“利率差”首次低于一个百分点
再加上各城市BP基点的下调，已经与公积金的2.85%非常接近
如果商贷利率继续下调，将和公积金利率形成倒挂
但其实公积金贷款原本是一种政策优惠，低成本和低利率是它的核心优势
一旦倒挂之后，公积金贷款或组合贷反而不如纯商贷划算
那么公积金有没有可能也下调呢，通过下调公积金来拉大利率差
短期内可能性不大
看看以往的数据就能推测一二，从2015年8月到现在，十多年的时间，公积金利率只调整了2次，而商业贷款利率调整了十多次
公积金的优势之一就是非常稳定，调整缓慢
所以公积金贷款其实在我们的房贷中类似一种“兜底”的存在
健康的市场应该是公积金和商业贷款有序合作
这样看来，公积金利率和商贷利率不大可能“卷起来”
那么由此又引起第二个问题
各大银行的商贷利率“卷起来”了，又可能引起金融风险
我们必须承认一个事实，银行说到底还是一个金融机构
对银行来说，首先是有盈利需求的
我们个人住房贷款就是银行最优质的盈利资产
所以当房贷利率持续走低，银行很容易为了争一时的高低而陷入内卷当中
但内卷式竞争没有赢家
因为房贷利率不是一个孤立存在的数字，它实际上与房产市场甚至金融市场都有紧密的关联
简单来说， 房贷利率会直接影响到 银行的净息差，也 就是银行的收益能力
当 房贷利率越少，银行的净息差就越小，银行的盈利越低，就越有风险
实际上，今年以来银行的净息差已经在预警线以内了
截至2024年三季度，据国家金融监督管理总局发布
商业银行净息差为1.53%，环比下降0.01个百分点，再创历史新低
具体来看，大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、民营银行、农村商业银行、外资银行三季度净息差分别为1.45%、1.63%、1.43%、4.13%、1.72%、1.44%
而1.8%是银行净息差的 预警线
长远看，除政策利率引导外，经营成本是银行合理确定房贷利率的重要考量
有银行人员综合计算资金、风险、运营等等各项成本后，得出银行保本需要个人房贷利率基本在3.2%左右
且不说这数字对不对，但是和此前2字头的利率确实相差不少
所以，房贷利率长期低于银行经营成本，是不可持续的，也不符合风险定价原则
于是， 各家银行在经历“价格内卷”之后，也在慢慢形成共识
将房贷利率维持在一个合理水平
第三个房贷利率上调的原因，是楼市的回暖
首先以广州为例
此前出台的一系列调控政策，确实在广州取得了明显的止跌回稳效果
数据来源公众号：广州PLUS
就新房来说，今年10月，广州新房网签首次破万，环比几乎翻倍
而广州上一次新房月网签破万，还是在2023年3月，时隔超过一年半
不仅是广州，这一波增涨可以说是全国性的
据中指院数据，9月底新政之后，10月、11月的房产市场都呈现不错的成绩
比如， 11月一线城市新房成交面积为345万平方米，环比增长9.7%，同比增长49.4%
二线城市环比增涨甚至达到23.8%
这些城市房地产量价双回升，也给了银行上调房贷利率的“勇气”
当然，更进一步探讨这件事
就是这一次各城市房贷利率的回调又将持续多久
03
未来的房贷利率还可能上涨吗？
盘点资料，我们发现，这不是今年第一次出现回调房贷利率的现象
早在今年3月份，河北省市场利率定价自律委员会曾经发出过一份红头文件
内容显示自2024年4月份起，石家庄市将调整首套房贷利率的下限，从之前的3.45%上调到3.75%
虽然当时的LPR还是3.95%，也就是说石家庄上调之后还是比当时的LPR低的
这件事挺有意思，简单来说就是
石家庄在今年4月之前执行的都LPR-50BP的首套房贷利率
之所以会调整成为LPR-20BP，是因为石家庄的新建商品住宅销售价格同环比连涨3个月
而根据当时的调整机制，出现这样连涨情况的城市，首套房贷利率的下限需要调整为当时的LPR-20BP
也就是3.75%，所以出现了一次回调
所以你会发现，其实国家对于市场的调控一直都在有条不紊、有理有据的进行
那么我们再回到现在的节点，看看未来的房贷利率
其实从今年以来，包括调整存量房贷利率那次，我们已经经历了4次LPR的调整
无论是1年期还是5年期以上的LPR都在持续下降
而对于房贷利率来说，很多城市都在已经持续下降的LPR基础上再降基点
所以不仅LPR已经下降0.8个点，房贷利率相比年初来说也下降近100个基点
即使现在有回调，依旧处于历史低点
再加上商业贷款和公积金已经比较接近到小于1个点
从这个角度来说， 房贷利率可能会保持，但理论上已经不太存在继续下调空间
04
站在快到年底的时间点上回头看
从九月底全国开始的一波新政和接二连三的调控
市场调控的力度和速度比我想象的更快更强
而房贷利率的调整其实也可以作为一个粗略的标尺
正是因为调控起到效果，楼市出现回暖，房贷利率才会快速地做出反应
所以其实这样的回调反倒是一个不错的信号
说明市场真正的“止跌回稳”住了
那么这一轮迅速又短暂的房贷利率调整对你有没有影响